多地銀行延長房貸年齡期限至80歲 專家提醒：拉動樓市的同時，這些風險也要警惕！

有媒體報道，2月11日，南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。有當地大行工作人員對每經記者表示，這個政策目前僅有部分銀行可以辦理。

每經記者 趙景致 每經編輯 廖丹

有媒體報道，2月11日，南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。

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有當地大行工作人員對記者表示，目前僅有部分銀行可以辦理。

除了南寧外，在放寬房貸年齡限制方面，北京、寧波、杭州等地也有個別銀行在行動。

中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平對記者表示，商業銀行辦理按揭貸款業務，一般要求按揭貸款申請人在申請時的年齡加上貸款期限不超過65歲或70歲，現在部分銀行要將這一限制延遲至不超過80歲，其主要考慮是提升按揭貸款規模，解決房地產需求端的問題。

一位資深銀行人士表示，近期部分區域積極地穩樓市，這確實使銀行對房貸的要求進一步放松了，使得能滿足買房條件的群體擴大了，主要是提振市場需求，銀行也可以借此推廣業務，“但這樣也不可避免地需要銀行適度放寬風控要求，同時也可能會影響到退休人員的生活質量，并對其他方面消費產生一定的擠出效應。”

有銀行房貸年齡期限可延長至80歲

近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”引發熱議。

據南寧當地媒體報道，2月11日，南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”，多家銀行確認了該消息，已有部分銀行開始執行。

對此，當地有銀行工作人員接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前僅有部分銀行可以辦理。

南寧地區一股份行工作人員告訴記者：“先看樓盤，再拿材料過來面簽，到時候具體看材料，材料需要本人的收入證明、銀行流水、征信報告、身份證、戶口本以及結婚證。”

此外，該工作人員提示，現在借款人年齡不能超過70歲。

據媒體報道，銀行業內人士稱，80歲并非指貸款人的年齡，而是貸款人年齡與貸款期限的總和。該負責人強調，“貸款人年齡不超過70歲”這一規定并沒有改變，且相關業務前提是銀行已經核實貸款人收入流水滿足貸款要求。

另有媒體報道，除南寧外，北京也已有個別銀行將貸款者年齡和貸款期限的總和放寬到80年；寧波已有2家銀行于近期調整房貸政策，將“年齡+年限”之和提升至最高80周歲。另外，杭州已有2家城商行延長貸款年齡至75周歲。

寧波地區一股份行個貸經理對記者表示，按揭貸款最高可以貸到30年，如果客戶按原先年齡規定，貸不到30年，銀行就可以按照80歲的年齡上限來算。

上海市光明律師事務所付永生律師表示，從短期看，除一線城市外，多地房價穩中有降，居民買房積極性不高。為了扶持樓市，部分地區的個別銀行相關政策也相繼推出。

國家衛健委數據顯示，我國居民人均預期壽命已由2020年的77.93歲，提高到2021年的78.2歲。

如果貸款人離世時未還完貸款怎么辦？付永生表示，從長期來看，房價一般都會隨著物價和GDP增長而緩慢上漲。繼承人基本會選擇繼承遺產，同時也繼承了債務，要繼續還貸。《民法典》第1161條規定，繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。

“極端情況下，如果在房價最高點購買，房價暴跌，賣房總價不夠還銀行的貸款時，繼承人會選擇放棄繼承。銀行會將進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究。”

此措施影響如何？前述資深銀行人士表示，對銀行來講，銀行需要適度讓渡、放寬風控方面的要求，對于老年群體購房者，有可能導致生活質量有所下降。此外，在消費方面，房子雖然會對消費和投資有拉動作用，但同時也會擠出其他方面的消費，“短期的話，會對房地產拉動很明顯，加快推動房地產平穩復蘇，但中長期來看，對此措施的評估就需要保持審慎。”

對于房貸年齡期限可延長至80歲，楊海平也認為：“商業銀行信貸風險審查最看重第一還款來源，對于大多數人而言，65歲之后的收入很難保證。用放低風險標準來刺激買房需求，對商業銀行而言勢必造成按揭貸款資產質量隱憂。”

有銀行可辦理接力貸

如果房貸借款人年紀接近70歲，貸款年限就會很短，加上月收入的約束，借款人的貸款額度也會很低，如何解決？

某股份行寧波一支行個貸經理表示，增加子女為共借人，可以增加貸款年限。“我們有接力貸的，可以按照子女的借款年齡來走，主借人還是父母，房子在父母名下，共借人名下是否有按揭貸款沒有關系。”

另一股份行杭州某支行工作人員表示，目前該行貸款人年紀還是65周歲，如果增加子女做擔保，貸款年限可以拉長。

據記者了解，所謂“接力貸”，是指為延長貸款期限或增強還款能力，借款人與親屬(父母、子女)中的任意一人，作為共同借款人向銀行申請貸款購買住房。

上述南寧地區某股份行工作人員也表示，若父母還款能力有限，可以進行共借，“具體要看是哪個樓盤”。

“做接力貸要綜合判定，要根據貸款年限、貸款金額，再根據月收入等判定。”一股份行杭州建國支行工作人員表示，“具體就是子女作為保證人，一起償還房貸，但是具體還要綜合樓盤、貸款金額，包括還款能力等來評判。”

事實上，在該業務中，作為主借款人的父母若名下無房，無論子女名下是否有房，均可按照首套房標準辦理房貸，對部分家庭來講可以重獲“首套房”資格。據記者了解，購買首套房優惠較多，其首付比例、貸款利率等都會顯著低于二套房。

前述資深銀行人士表示，首先，這種貸款實際上會增加整個家庭的負債；其次，接力貸容易導致監管套利，導致政策調控效果削弱；最后，在子女較多的情況下，也可能會存在潛在的家庭產權糾紛隱患。

楊海平表示，在刺激購房需求的背景下，特別是出現了按揭貸款申請人在申請時的年齡加上貸款期限不超過80歲之后，部分銀行要求將子女作為擔保人或者共同借款人，事實上就是之前被叫停的接力貸產品。

楊海平認為，用接力貸形式刺激房地產需求可能帶來按揭貸款風險上升、住戶部門債務過快增長、養老保障等諸多經濟和社會問題。