環球實時：RMBS發行已中斷14個月：房地產行業邊際好轉，市場期待重啟

記者李愿 北京報道

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在房地產行業邊際轉好之際，市場對于RMBS（住房抵押貸款支持證券）重啟發行產生期待。而上一次銀行機構發行RMBS還是在2022年2月。

“隨著市場環境變化，房地產供需兩端政策持續發力，預計2023年房地產市場整體成交有望小幅回暖，但考慮房地產貸款集中度管理政策延遲過渡期，銀行出表動力不足，預計2023年RMBS發行規模仍將維持低位。”東方金誠最新發布的報告認為。

標普信評也認為，2023年RMBS市場發行規模及節奏仍有較大不確定性，發行情況仍將受制于相關宏觀政策、商業銀行資產負債表管理的需求以及行業產品結構的創新變化。同時，2022年出現了首單RMBS產品的清倉回購，預計行業存量規模未來也會陸續受到產品兌付或清倉的影響。

央行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示，近一段時間，隨著前期穩經濟大盤、穩定房地產政策效果持續顯現，各方信心加快恢復，房地產市場出現積極變化，交易活躍性有所上升，多項指標與去年四季度相比出現邊際好轉。

已有14個月未發行RMBS

2022年2月15日，郵儲銀行（601658）委托發行的RMBS因為綜合考慮市場環境與自身實際情況，決定推遲發行計劃。自此之后，就再沒有銀行機構發行過RMBS，至今已過去14個月。

根據記者統計，2022年全年，僅有工商銀行、中國銀行、郵儲銀行發行過3單RMBS，發行規模合計245.41億元。對比來看，2020年、2021年RMBS分別發行55單、62單，發行規模為4243.86億元、4993.00億元。

“2022年，受房地產市場低迷以及個人住房貸款增速下滑的影響，RMBS產品發行基本停滯，但從存量和二級交易量來看，RMBS產品依然是信貸資產證券化市場的重要組成部分和主要交易對象。”中誠信國際表示。

數據顯示，2022年RMBS產品二級交易量為4816.50億元，同比下降20.28%，交易筆數2112筆，筆均金額2.28億元，換手率為39.51%。中誠信國際稱，雖然RMBS產品交易量相較上年有所降低，但依然是本年度信貸資產證券化產品中最主要的交易對象，其交易筆數和交易金額分別占信貸資產證券化產品總交易量的69.38%和77.94%。

值得注意的是，2022年受房地產市場環境、提前償還房貸等影響，市場對RMBS資產質量、提前還款率產生了一定的擔憂。中債資信報告顯示，2022年存續RMBS項目30天內、30天至60天內、60天至90天逾期率均值分別為0.11%，0.04%、0.03%，整體逾期率保持低位；RMBS平均年化提前還款率為10.67%，較2021年有所提高，但仍處于8%-12%的歷史平均水平。

截至2022年末，RMBS存續285單，存量規模為10760.45億元，仍是信貸ABS市場存續規模最大的產品種類，占比達75.56%。

今年RMBS規模預計保持低位

今年房地產行業邊際好轉在房地產金融數據上也有所反映。鄒瀾介紹稱，一季度個人住房貸款月均發放額大約是5900億元，比去年四季度的月均發放額多1900億元，與同期商品房銷售額的比值處于合理的區間；一季度開發貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規模相比也處在比較高的水平。

東方金誠表示，在經濟企穩、刺激政策持續發力的帶動下，預計2023年房地產市場成交量將修復回暖，RMBS產品供給端將有所增加。但另一方面，考慮到為提高購房需求，與房貸掛鉤的5年期以上LPR利率仍處于下降趨勢，同時2022年11月央行、銀保監會出臺16條金融政策中延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，原有高息、還款穩定的住房貸款為銀行優質資產，銀行出表動力不足。“截至2023年一季度末，RMBS尚無新產品發行，預計全年發行規模仍將維持低位。”

“短期內，RMBS產品發行將受到房地產市場景氣度和市場信心的恢復情況影響；長期來看，RMBS作為商業銀行盤活存量資產、健全金融穩定長效機制的重要手段之一，仍是信貸資產證券化市場的重要構成。”中誠信國際也如此認為。

今年以來，提前償還房貸仍影響著房地產市場和商業銀行資產負債情況。東方金誠認為，在房地產維穩利好政策帶動下，預計5年期以上LPR利率仍處于下降趨勢，新舊貸款利差持續走闊，同時住宅市場成交的回暖帶動置換需求的增加，整體帶動早償率提升，預計RMBS資產池早償率仍將維持在歷史較高水平。

“預計2023年RMBS提前還款率不會出現大幅波動，整體與去年持平，有利于降低優先檔再投資風險、次級檔收益波動。”中債資信表示。