承租的房屋離婚時怎樣分割？離婚婚前房產如何分割？

在離婚財產分割中，房子永遠是爭議最多的。離婚房產分割之所以比較難處理，是因為房產可能會涉及到一些政府出臺的政策。如，婚前承租的單位的房子，就享受到了政策的優惠，和工齡、職務緊密掛鉤。因此，一方婚前承租，婚后購買的房屋，離婚房產分割，一般人是很難確定離婚房產如何分割的。

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新婚姻法 婚前房產

(資料圖片僅供參考)

天津贊然律師事務所趙天竺律師解答：

1、房產證上如果加上你的名字，房子就屬于你們雙方的共同財產。

所以，如果你男朋友同意的話，將產權證變更為兩個人的名字是最佳的選擇。

2、房子出售或拆遷后新買的房產有兩種情況：

1.如果出售時房產證上只有你男朋友一個人的名字，一般情況下出售所得的價款也還是他的個人財產，用這筆錢買的第二套房子當然也屬于他的個人財產。不過，如果你有證據證明買房子時你也有出資，則出售房產所得價款你們雙方按照購買時的出資額進行分配。因為房款全額付清，所以不存在還貸的問題。

2.如果產證上加了你的名字，則屬于共同財產，用出售或拆遷所得價款買的第二套房子也就是共同財產了。

趙天竺律師解析：

一、對承租權的處理

離婚時對承租房屋的吃力主要是對承租權的處理。因為承租權是產生于承租人與單位或房管所之間的協議，涉及第三人，不是夫妻個人財產，也非夫妻共同財產，因而該房屋不能處理，但承租權可以處理。

夫妻離婚時，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒有明確規定，1996年2月5日最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中作了一些規定。主要內容是：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當經濟補償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準許。在審理具體離婚案件時，對租用公房應按照《合同法》關于租賃合同的規定，結合《婚姻法》的立法精神和基本原則來處理。

二、轉化為產權的處理

夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關系存續期間以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在離婚分割該房屋時，可區分下列情形處理：

1. 一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權交換價值的單獨歸屬。

2. 一方婚前承租的公房，是其以個人財產支付對價取得的，婚后以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。

3. 對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買，但不是以夫妻共同財產而是以一方父母財產購買，產權證系夫妻雙方的名字，仍應為共同財產，只是在財產分割時，酌情考慮財產來源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房，且購買的出資來自該方父母，應為一方所有的財產。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產購置，但產權證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財產。

趙天竺律師補充：

三、一方婚前承租，婚后共同財產購買的房屋，離婚房產如何分割?

一方婚前承租的房屋，盡管該房屋是所在單位出租給其個人居住，個人享有相應的福利性待遇，但其只享有債權和該房屋在出賣時的優先購買權，不享有房屋所有權。通過婚后共同財產購買該房屋的，房子屬于夫妻共同財產。房屋權屬證書登記在夫妻雙方名下的，房子歸雙方共同所有。房屋權屬證書登記在夫妻一方名下的，該房屋仍應為夫妻共同財產，在離婚時應作為夫妻共同財產予以分割。我國婚姻法司法解釋二有明確規定，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

四、一方婚前承租，婚后以個人婚前財產或婚后個人財產購買的房屋，離婚房產如何分割?

由于我國婚姻法規定，一方的婚前財產為夫妻一方的財產。因此由夫或妻一方婚前承租，婚后以個人婚前財產或婚后個人財產購買的房屋，通常應認定為個人財產。但是在實際操作中，由于公有住房的出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，所以婚后以個人財產購買由一方婚前承租房屋的權屬認定問題，摻雜的情況比較多，政策性強。此時，離婚房產如何分割并不是特別的確定。因此，在實際生活中，一方以房產證上登記人是自己為由，主張該房屋為個人財產的，需舉證證明該房屋是婚前個人財產，或者是以其個人財產購買，或者雙方有明確約定屬于其個人所有，否則，應認定為是夫妻在婚姻關系存續期間取得的共同財產。

趙天竺律師總結：

因此，一方婚前承租，婚后購買的房屋，離婚房產如何分割還需具體情況具體分析。特別是涉及到文章所說的，一方婚前承租，婚后一方個人財產購買的房屋，離婚如何分割是一個比較復雜的問題。具體如何分割還需要結合法官對此房產的判斷。因此，在涉及到婚前承租，婚后購買，離婚房產分割的問題時，還是需要請一個專業人士根據具體情況具體分析。在分析的基礎上，還可以幫你收集相關的證據，使自己不至于處于弱勢，損害自己的利益。