房屋瑕疵交付責任如何承擔？

當前，因房屋質量問題而引發的交付糾紛是商品房買賣合同糾紛的主要類型之一，也是審判實踐中的難點問題。一些購房者因房屋存在質量瑕疵而拒絕在約定時間接收房屋，進而要求開發商承擔維修和逾期交房違約責任。

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法妞網友咨詢：

房屋瑕疵交付責任如何承擔？

劉瑞鳳律師解答：

商品房買賣合同中，雙方對約定交房期限內出賣人交付未達交房條件的房屋而買受人選擇同意接收、并由出賣人向買受人支付違約金的條款，不應認定為無效條款；在雙方達成上述約定，且出賣人在交房期限內交付符合法律規定交付條件的房屋的，買受人無權拒絕交房并以此為由主張逾期交房違約金，但出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任；商品房通過勘察、設計、施工、監理及建設單位竣工驗收，并經消防驗收合格的，即已符合法律規定的交付條件。

房屋存在一般性的質量瑕疵，開發商應向購房者承擔修復責任并賠償購房者的相應損失。需滿足下列條件：房屋存在質量瑕疵問題；房屋質量瑕疵問題發生在保修期內；開發商存在拒絕修復或在合理期限內拖延修復的情形；開發商的違約行為造成購房者損失。

劉瑞鳳律師補充：

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

法院對“房屋主體結構質量不合格”或“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”的裁量尺度把控較為嚴格，購房者提出的房屋質量問題多種多樣，但總體來看，裁判中認定屬于上述嚴重房屋質量問題的情況較少。若房屋已經工程竣工驗收并辦理竣工驗收備案，一般認為房屋不存在上述嚴重質量問題，除非購房者能提供相反證據證明房屋確有嚴重質量問題。