疫情下關于租賃合同如何履約？

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2020 年春節期間，一場“新冠”疫情的到來，全國上下紛紛投入到這場“戰疫”中，各地居民均最大限度地減少娛樂、聚餐等活動頻率，不少地方政府甚至以行政命令的方式停止集聚性活動，各行各業受到不同程度的沖擊，其中對于零售、餐飲、娛樂等產業的影響更甚，不少企業甚至不得不暫時停業。

法妞網友咨詢：

疫情下關于租賃合同如何履約？

張磊律師解答：

“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

在實踐中一般認為不可抗力包含以下幾種：1、自然災害：山洪、地震等致使合同事實上無法履行。例如，地震摧毀了出租的物業，使得租賃合同無法履行。2、戰爭。3、社會突發性事件。這里指的是不可預期、非常態性的事件：例如罷工、騷亂等。在這種情形下，整個社會的秩序陷入混亂，合同的履行無法實現。4、政府行為。這里的政府包括了國家立法機關、司法機關、行政機關在內的所有權力機構，當政府的行政行為影響了合同的履行，或者導致合同無法履行時，該政府行為是可以作為不可抗力來定義的。

不能因“疫情”被認定為不可抗力，就一定可以減免租金或者解除合同。需要根據具體案情作出相應處理。一般情況下，出租方提前解除租賃合同的舉動屬于違約行為，需要承擔違約責任。只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

張磊律師補充：

因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

一方以疫情構成不可抗力為由主張免除部分或者全部責任需要同時滿足如下法律構成要件：1）疫情構成不可抗力；2）疫情與不能履行合同義務之間存在因果關系；3）疫情未發生在合同義務遲延履行期間。